Resumen La inserción de las economías subdesarrolladas al proceso global de financiarización se ha realizado en un contexto de dependencia, cuyas diferencias se discuten bajo el concepto de financiarización subordinada. En este escenario, se analiza el proceso de titulización a partir de la emisión de bonos respaldados por hipoteca emitidos por los fondos públicos de vivienda en México, lo cual ha dinamizado el mercado inmobiliario de vivienda social. A partir de la revisión de los informes financieros sobre los certificados bursátiles (CEDEVIS y TFOVIS), se establece que la venta de deuda hipotecaria ha servido para poder otorgar más créditos hipotecarios a los derechohabientes, lo que forma parte de la subsidiaridad estatal que respalda al sector inmobiliario privado, situación que caracterizó la política de construcción masiva de las últimas dos décadas.

Abstract Emergent economies have entered the global financialization process in a context of dependency; the differences that characterize this process are discussed below under the concept of subordinate financialization. In this scenario, we analyze the securitization process based on mortgage-backed bonds issued by public housing funds in Mexico, which has boosted the social housing real-estate market. From the review of financial reports on stock certificates (CEDEVIS and TFOVIS), it is established that the sale of mortgage debt has allowed granting more mortgage loans to the beneficiaries, which is part of the state subsidiarity that supports the private real-estate sector, a situation that has characterized the massive-construction policy of the past two decades.

Abstract: Real estate financialisation in Mexico is moving towards a process of increasing securitization based on investment instruments that entered the stock market. One of them is the Real Estate Investment Trusts (REIT, known in Mexico as FIBRAS), which group income-generating properties from the productive sector: offices, shopping centers, hotels, industrial buildings, among others. This paper examines the participation of this instrument in the financialized urbanization process through the analysis of its property portfolios and their diffusion in the urban system. The results show a process of specialization and diversification of the trusts; Its spatial logic reveals uneven patterns, with a greater presence of commercial properties and specialized services in the main metropolitan areas, while industrial and logistics warehouses were located in rural areas and the peripheries of urban centers that operate as nodes of the chains global value of manufacturing sectors. The expansion of properties in the Metropolitan Area of the Valley of Mexico reflect the role that this instrument plays in the consolidation of service-oriented enclaves.

Resumen: La financiarización inmobiliaria en México está transitando hacia un proceso de creciente titulización a partir de instrumentos de inversión que incursionaron en el mercado bursátil. Uno de ellos son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), que agrupan propiedades generadoras de rentas del sector productivo, como oficinas, centros comerciales, hoteles y naves industriales, entre otros. En este trabajo se examina la participación de este instrumento en el proceso de urbanización financiarizada, mediante el análisis de sus portafolios de propiedades y su difusión en el sistema urbano. Los resultados dan cuenta de un proceso de especialización y diversificación de los fideicomisos; su lógica espacial revela patrones desiguales, con mayor presencia de inmuebles del comercio y servicios especializados en las principales zonas metropolitanas, mientras que naves industriales y logísticas se ubicaron en las áreas rurales y las periferias de centros urbanos que operan como nodos de las cadenas globales de valor de sectores manufactureros. La expansión de propiedades en la Zona Metropolitana del Valle de México refleja el papel que juega este instrumento en la consolidación de enclaves orientados a los servicios.

Resumo A partir da promulgação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em 1997, passam a ser criados os dispositivos sociotécnicos necessários ao desenvolvimento da securitização imobiliária no Brasil, em particular, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que têm seu uso, disseminação e principais agentes analisados neste texto, abrindo novos caminhos para o aprofundamento das conexões entre o imobiliário e o financeiro no Brasil. A ssim, os objetivos deste trabalho são, de um lado, analisar a trajetória e especificidades do processo de financeirização da habitação, em particular, e da cidade no Brasil e, de outro, compreender como os CRIs vêm contribuindo para a ampliação e aprofundamento dos processos de financeirização da moradia. A análise, em uma perspectiva crítica, é focada em dois agentes específicos: a Caixa Econômica Federal (CEF), maior supridor de créditos para o financiamento habitacional no Brasil e a MRV Engenharia S/A, uma das maiores construtoras e incorporadoras imobiliárias brasileiras, apresentando suas participações neste mercado, o de securitização. As transformações analisadas resultam na criação de um modelo de financeirização e securitização particular a partir da expansão do processo para cidades de diferentes portes e imóveis residenciais de diferentes valores e com forte presença do Estado, sinalizando as tendências de financeirização do imobiliário residencial e da produção do espaço urbano no Brasil.

Abstract With the promulgation of the Real Estate Finance System (REFS) in 1997, the sociotechnical mechanisms needed to develop real estate securitization in Brazil started to be created, particularly the Certificates of Real Estate Receivables (RERCs). Their use, dissemination, and main agents are analyzed in this text, searching for a deeper understanding of the connections between real estate and finance in Brazil. Thus, the objectives of this work are on the one hand to analyze the trajectory and specificities of the financialization process of housing in particular and cities in Brazil and to understand the RERCs' contribution to the expansion and intensification of housing financialization processes on the other. The analysis focuses, in a critical perspective, on two specific agents presenting their shares on the securitization market: the Caixa Econômica Federal (CEF), the largest supplier of credit for housing in Brazil, and MRV Engenharia S/A, one of the largest Brazilian construction companies and real estate developers. The transformations emerging from their actions have resulted in the creation of a unique financialization and securitization model, which involves the expansion of the process to cities of different sizes and residential properties of different values and the strong presence of the State, sharply underscoring residential real estate financialization trends and the production of urban space in Brazil.

Resumen Con la promulgación del Sistema Financiero Inmobiliario (SFI) en 1997, se comenzaron a crear los dispositivos socio-técnicos necesarios para el desarrollo de la titulización inmobiliaria en Brasil, en particular los Certificados de Créditos Inmobiliarios (CRI), que tienen su uso, difusión y principales agentes analizados en este texto, abriendo nuevos caminos para profundizar las conexiones entre bienes raíces y finanzas en Brasil. Así, los objetivos de este trabajo son, por un lado, analizar la trayectoria y especificidades del proceso de financiarización de la vivienda, en particular, y de la ciudad en Brasil, y, por otro lado, comprender cómo los CRI han contribuyendo a la expansión y profundización de los procesos de financiarización de la vivienda. El análisis, en una perspectiva crítica, se centra en dos agentes específicos: Caixa Econômica Federal (CEF), el mayor proveedor de crédito para financiamiento de vivienda en Brasil y MRV Engenharia S / A, uno de los mayores constructores y promotores inmobiliarios brasileños, presentando su participación en este mercado, el mercado de titulizaciones. Las transformaciones analizadas dan como resultado la creación de un modelo particular de financiarización y titulización a partir de la expansión del proceso a ciudades de diferente tamaño y propiedades residenciales de diferente valor y con fuerte presencia del Estado, señalando las tendencias de financiarización de los bienes inmuebles residenciales. la propiedad inmobiliaria y la producción del espacio urbano en Brasil.

RESUMEN: A pesar de su estrenada regulación por Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, la titulización de créditos hipotecarios continúa suscitando numerosas cuestiones que evidencian una regulación deficiente y una destacada descoordinación normativa, de entre las que adquiere significativo relieve práctico la atinente a la distribución de la legitimación activa ad causam entre la entidad emisora y el partícipe. La indicada cuestión reabre el debate en torno a la necesidad de la constancia registral de la titularidad del crédito asegurado con garantía real hipotecaria para instar la ejecución hipotecaria, atendida la exigencia contenida en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria según redacción dada por Ley 4 1/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo,de regulación del mercado hipotecario, vinculada a la circunstancia de que mediante la cesión crediticia al Fondo deTitulización que implica el proceso,de conformidad con la normativa aplicable la entidad concedente deja de ser acreedora del crédito. La situación descrita pone de manifiesto la carencia de una normativa coordinada que posibilite por parte de los operadores jurídicos, a través de los medios que razonablemente se encuentren a su alcance, un conocimiento cierto del ámbito de la legitimación para accionar, lo que ha originado una incipiente corriente judicial que pretende dar solución a esta cuestión negando la legitimación activa de la acreedora originaria en los procesos de ejecución hipotecaria.

ABSTRACT: In spite of its new regulation by law 5/2015, ofApril 27, to promote business financing.the securitization of mortgage loans continues to raise a number of issues evidencing poor regulation and a lack of normative which acquires significant practical relevance regarding the distribution of the active legitimacy ad causam between the issuer and the participant. The aforementioned issue reopens the debate about the need for a record of ownership of the mortgage credit to encourage foreclosure, in compliance with the requirement contained in article 149 of the Mortgage Law as drafted by Law 41/2007 of July 7.Amending Law 2/1981, of 25 March, regulating the mortgage market, linked to the fact that, through the loan assignment to the securitization fund that involves the process, in accordance with the applicable regulations Grantor ceases to be a creditor.The situation described demonstrates the lack of a coordinated regulation that allows legal operators, through the means that are reasonably available to them, a certain knowledge of the scope of the legitimation to act, which has originated a Incipient judicial current that tries to give solution to this question denying the active legitimization of the original creditor in the processes of foreclosure.

Resumen: Este artículo analiza los determinantes de la rentabilidad primaria de los bonos de titulización hipotecaria (conocidos en la literatura como mortgage backed securities, o MBS) emitidos en España durante el periodo 1993-2011, periodo en el que el mercado español llegó a convertirse en el más importante de Europa continental. Los resultados obtenidos sobre el análisis de la población completa de MBS emitidos (262 tramos configurados sobre 94 fondos de titulización) indican que la estructuración multitramo de los MBS ha ayudado a reducir el riesgo percibido global de las emisiones de MBS, mediante la generación de mercados más completos y la reducción de los problemas derivados de la existencia de asimetrías informativas implícitas en el proceso de selección de los activos transmitidos por parte de la entidad cedente. Esta reducción del riesgo percibido ha tenido un efecto directo sobre la rentabilidad ofrecida por los bonos de titulización emitidos. Además, no se encuentran evidencias de que la emisión de MBS persiga la transmisión efectiva de riesgos, más bien al contrario. Las entidades de crédito, por lo general, han retenido los tramos de primeras pérdidas, lo que ha contribuido a mantener en niveles muy bajos (por debajo de la rentabilidad de la deuda soberana) la rentabilidad ofrecida por los MBS. Precisamente, el escaso diferencial ofrecido por los bonos de titulización se debe a que los tramos retenidos no han ofrecido primas de rentabilidad ajustadas al riesgo inherente.

Resumo: Este artigo analisa os determinantes da rentabilidade primária das gratificações de titulação hipotecária (conhecidos na literatura como mortgage backed securities ou MBS), emitidos na Espanha durante o período de 1993 e 2011, período no qual o mercado espanhol chegou a se converter no mais importante da Europa Continental. Os resultados obtidos sobre a análise da população completa de MBS emitidos (262 tranches configurados sobre 94 fundos de titulação) indicam que a estruturação multitranche dos MBS ajudou a reduzir o risco percebido global das emissões dessas gratificações de titulação, mediante a geração de mercados mais completos e a redução dos problemas derivados da existência de assimetrias informativas, implícitas no processo de seleção dos ativos transmitidos por parte da entidade cedente. Essa redução do risco percebido teve um efeito direto sobre a rentabilidade oferecida pelas gratificações de titulação emitidas. Além disso, não se encontram evidências de que a emissão de MBS persiga a transmissão efetiva de riscos. Provavelmente o contrário: as entidades de crédito, geralmente, retêm os tranches de primeiras perdas, o que contribui para a manutenção em níveis muito baixos (abaixo da rentabilidade da dívida soberana) da rentabilidade oferecida pelos MBS. Precisamente, o escasso diferencial oferecido pelas gratificações de titulação se deve a que tranches retidos não oferecem prêmios de rentabilidade ajustadas ao risco inerente.

Abstract: This article analyzes the determinants of the primary profitability of mortgage-backed securities (MBS) issued in Spain between 1993 and 2011, a period during which the Spanish market became the most important in continental Europe. The results obtained from an analysis of the entire population of MBS issued (262 tranches from 94 securitization funds) indicates that their multiframe structuring helped reduce the perceived global risk associated with issuing these bonds by creating more complete markets. It also helped reduce the problems derived from the existence of information assymetries implicit in the selection of assets transferred by the issuing entity. This reduction in perceived risk had a direct effect on the profitability of the bonds issued. Furthermore, no evidence is found that the issue of MBS led to the transmission of risk. On the contrary, the credit agencies have on the whole retained the first loss tranches, contributing to maintaining MBS profitability levels at very low levels (beneath sovereign debt profitability). Indeed, the scant difference in profitability is due to the fact that the tranches that were retained did not offer return premiums that were adjusted to the inherent risk.

Résumé: Cet article analyse les déterminants de la rentabilité primaire des bons de titrisation hypothécaire (connus dans les publications comme mortgage backed securities, ou MBS) émis en Espagne dans la période 1993-2011, pendant laquelle le marché espagnol est devenu le plus important de l'Europe continentale. Les résultats obtenus sur l'analyse de la totalité des MBS émis (232 segments constitués sur 94 fonds de titrisation) indiquent que la structuration multi branche des MBS a aidé à réduire le risque perçu global des émissions de ces bons de titrisation, par la génération de marchés plus complets et la réduction des problèmes dérivés de l'existence d'asymétries informatives, implicites dans le processus de sélection des actifs transmis par l'organisme cédant. Cette réduction du risque perçu a eu un effet direct sur la rentabilité offerte par les bons de titrisation émis. En outre, il existe des évidences que l'émission de MBS poursuit la transmission effective de risques. Bien au contraire, les organismes de crédit, en général, ont retenu les segments des premières pertes, ce qui a contribué à maintenir des niveaux très bas (en dessous de la rentabilité de la dette souveraine) la rentabilité offerte par les MBS. Précisément, la rare différence offerte par les bons de titrisation est due au fait que les segments retenus n'ont pas offert de primes de rentabilité ajustées au risque inhérent.

The growing urbanization of the economy and the double concentration (economic and territorial) of the real estate and financial sectors within major metropolises provide the basis of the relation between real estate cycles, the economic crises brought on by bubbles on the real estate sector, the high degree of macroeconomic influence by the real estate sector, and the role of this sector as the mediator between the financial sector and the real economy. Before the latest financial crisis in 2008, financial institutions and transnational real estate investment funds found an efficient road to geographic diversification and mortgage risk distribution through financialization and securitizacion. Coincidentally, this was also the clearest pathway for the contagion of a crisis that was financially ubiquitous, although not socially or territorialy so. The subprime mortgages were granted to marginalized minorities in neighborhoods made up for the most part by Hispanics, African Americans, immigrants and lower-class populations: American social housing, having been financialized, infected the financial sector with real estate mortgage-backed securities, which ended up definancializing the international banking sector in a global crisis with dramatic social and political consequences.

La creciente urbanización de la economía y la doble concentración -económica y territorial- de los sectores inmobiliario y financiero en las metrópolis, fundamentan la relación entre los ciclos inmobiliarios y las crisis económicas detonadas por sus burbujas, la alta incidencia macroeconómica del sector inmobiliario y su rol articulador entre el sector financiero y la economía real. Antes de la última crisis (2008), las instituciones financieras y fondos de inversión inmobiliaria transnacionales encontraron en la financiarización y titulización una vía eficaz para su diversificación geográfica y distribución del riesgo hipotecario. Fue también la vía expedita del contagio de una crisis con ubicuidad financiera, aunque no social ni territorial. Las hipotecas subprime fueron para las minorías marginadas en los barrios con más hispanos, negros, inmigrantes y pobres: la vivienda social estadounidense, financiarizada, "inmobiliarizó" al sector financiero y desfinanciarizó la banca internacional, en una crisis global con dramáticas consecuencias sociales y políticas.