Abstract Recent studies have shown promising uses of geotechnologies in the study and management of cities, with important contributions to the regulation of land use. In this article, we address the real estate dynamics and its relation with land use through a study of urban voids in infrastructure-served areas. This approach meets the prescriptions of Transit-Oriented Development (TOD), which proposes, among other things, a better use of urban land in the proximity of mass transit infrastructure. To assess the reconvertion of land in these areas, with a view to better distributing land value and meeting the social function of land and property, we have defined our study in the northern section of Niterói/RJ, along one of the main roads in the city. We have used different public data to identify both vacant land and property that is vacant or underutilized in the context they are located.

Resumo Estudos recentes mostram aplicações promissoras das geotecnologias no estudo e na gestão da cidade, com subsídios especialmente importantes para a regulação do uso do solo. Neste artigo, tratamos da dinâmica imobiliária e sua relação com o uso do solo com base no estudo de vazios urbanos em áreas infra-estruturadas. Esse enfoque atende aos princípios do Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável (DOTS), que, dentre outros objetivos, pretende incentivar o melhor aproveitamento do solo urbano no entorno dos sistemas de transportes coletivos. Para analisar o potencial aproveitamento dessas áreas, visando ao cumprimento da função social da propriedade e ao acesso mais justo a serviços e infraestruturas, foi definido um recorte no município de Niterói, no Rio de Janeiro, junto a um importante corredor viário da cidade. Apoiados em diferentes fontes de dados, buscamos identificar nessas áreas tanto os vazios formados por áreas livres como os imóveis edificados considerados ociosos ou subutilizados, no contexto em que se inserem.

Resumo O volume de recursos direcionados para o mercado imobiliário comercial cresceu rapidamente nos últimos anos com o advento da financeirização. Neste trabalho, examinamos o processo de financeirização do setor logístico brasileiro, argumentando que ele está relacionado com a atuação de fundos de investimento imobiliário. Procuramos mostrar que esses atores financeiros desenvolveram estratégias de extração de rendas imobiliárias se aproveitando de dois processos concomitantes: de um lado, a crescente demanda de empresas varejistas por espaços logísticos – acelerada com a pandemia da Covid-19 –; e, de outro, da procura dos investidores brasileiros por investimentos tidos como “alternativos”. Concluímos que esses atores possuem critérios particulares de risco e retorno que resultam em investimentos altamente seletivos, tanto em localização, como em características construtivas e de escolha de locatários.

Abstract The amount of resources channeled to the commercial real estate market has grown rapidly in recent years with the rise of financialization. In this paper we analyze the financialization of the Brazilian logistics sector, arguing that it is linked to the operation of real estate investment trusts. We seek to show that these financial players have deployed strategies to extract land rents by taking advantage of two related processes: the retail companies’ growing demand for logistic space – accelerated by the Covid-19 pandemic –; and the Brazilian investors’ demand for the so-called 'alternative' investments. We conclude that these players have particular risk and return criteria that result in highly selective investments in terms of localization, construction characteristics and selection of tenants.

ABSTRACT International property consultants operate at the interface between real estate and financial actors and contribute to the expansion of the financialization of urban production in markets considered to be non-transparent but promising for institutional investors. They are sources of dissemination of new business practices in the real estate sector, building a private regulation that promotes transparency in developing markets and that makes property more readable for international investors. Through a qualitative multi-method research with the main real estate consultants operating in São Paulo, we identified that this regulation used three main instruments: financial methods of real estate valuation, international accounting standards and market studies. As a consequence, the consultancies influenced the real estate investments of their clients (real estate actors, but also financial and industrial ones), spreading a more strategic and financial perspective on the value of urban space.

RESUMO As consultorias imobiliárias internacionais atuam na interface entre atores imobiliários e financeiros e contribuem de modo significativo para a expansão da financeirização da produção urbana em mercados considerados pouco transparentes, mas promissores para investidores institucionais. Elas se constituem como fontes de disseminação de novas práticas de negócios no setor imobiliário, construindo uma regulação privada que permite a transparência de mercados em desenvolvimento e que torna o produto imobiliário mais legível para investidores internacionais. A partir de pesquisa qualitativa multi-métodos com as principais consultorias imobiliárias que atuam em São Paulo, identificamos que essa regulação utilizou três instrumentos principais: métodos financeiros de avaliação de imóveis, padrões internacionais de contabilidade e estudos de mercado. Como consequência, as consultorias influenciaram os investimentos imobiliários de seus clientes (atores imobiliários, mas também financeiros e industriais), difundindo uma visão mais estratégica e financeira sobre o valor do espaço urbano.

Resumo Considerando a necessidade de compreender de maneira mais atenta os agentes financeiros e urbanos, neste artigo, examinamos a condição de investidor imobiliário dos fundos de pensão brasileiros. Para tanto, analisamos o portfólio imobiliário dos fundos de pensão brasileiros, reconstituindo as recentes discussões sobre o investimento desse agente em tal classe de ativos e abordando os aspectos regulatórios que circundam suas práticas e alocações. Buscamos, ainda, caracterizar o patrimônio imobiliário dos fundos de pensão: quais os principais canais de investimento utilizados, bem como os segmentos e localizações investidas. A partir dos dados coletados, concluímos que há novos movimentos em favor de investimentos imobiliários conduzidos por meio de veículos financeiros; contudo, esses investimentos possuem características muito semelhantes aos investimentos adquiridos pela compra direta do imóvel comercial. Ambos os canais de investimento - direto e indireto -, como argumentamos, resultam em imóveis para uso comercial (como shopping centers e escritórios), localizados nos estados onde o mercado imobiliário comercial é bem desenvolvido, São Paulo e Rio de Janeiro.

Abstract Considering the need to understand financial and urban agents more attentively, in this article we propose to examine the condition of real estate investors of Brazilian pension funds. To this end, we examine the pension funds’ real estate portfolio, review the recent discussions involving the agent's investment in this asset class and address the regulatory aspects surrounding these practices and allocations. We also sought to characterize the real estate assets of pension funds: what are the main investment channels used, as well as the segments and sites invested. We concluded that there are new movements in favor of real estate investments conducted through financial vehicles, but that these investments, however, have characteristics very similar to those acquired through the direct purchase of commercial real estate. Both investment channels, as shown in the article, result in real estate for commercial use (such as shopping malls and offices) and are located in the states whose commercial real estate market is better developed, São Paulo and Rio de Janeiro.

Abstract: Real estate investment trusts (REITs) recently gained prominence in commercial real estate investment in Brazil. This paper looks into REITs’ growth with two basic aims. First, the regulatory and economic context that enabled their growth is explored. Second, the territorial implications of their investment decisions is considered. The paper’s key finding is that the financial logic that underlies the creation of REITs explains, on the one hand, the instability that beset their growth cycle and, on the other, the territorial concentration of their investments.

Resumen: Los fondos inmobiliarios han adquirido recientemente más importancia en la inversión inmobiliaria terciaria en Brasil. Este artículo examina el crecimiento de los fondos inmobiliarios atendiendo a dos objetivos: el primero consiste en aclarar el contexto que ha permitido el crecimiento de dichos vehículos; el segundo, examinar las repercusiones territoriales de las decisiones de inversión. Como conclusión, se sostiene que la lógica financiera que orienta la creación de los fondos inmobiliarios explica, por una parte, la inestabilidad que ha caracterizado el ciclo de ascensión de esos vehículos y, por otra, la concentración territorial de sus inversiones.

Resumo Em que pese a infinidade de previsões sobre o iminente declínio da importância das grandes cidades, estas últimas mantêm-se como nós privilegiados do desenvolvimento econômico. Este artigo propõe uma discussão teórica sobre as forças econômicas que reiteram a centralidade da metrópole no processo de globalização e sobre as possibilidades e limites da ação política local. Na primeira parte, o artigo dedica-se a examinar os fundamentos econômicos da aglomeração espacial. Na segunda parte, discute como essas mesmas forças econômicas básicas, mediadas pela ação pública local, estruturam o espaço intraurbano. E, na terceira e última parte, discute as possibilidades abertas à ação pública local, ressaltando que, para ser eficaz, esta última deve ser concebida, ao mesmo tempo, como transescalar e multidimensional.

Abstract Despite the numerous predictions about the imminent decline in the importance of large cities, they continue to be key hubs of economic development. This articles aims to discuss the economic forces that keep the metropolis at the center of globalization, as well as prospects and limits for political action at the local level. In the first part, the paper discusses the economic foundations of spatial agglomeration. The second part looks into how these economic forces, mediated by local public action, structure intra-urban space. In the third and last part, the paper examines the possibilities open to local public action, underscoring that, in order to be effective, it has to be seen as simultaneously trans-scalar and multi-dimensional.

Resumo Na esteira das transformações recentes nos negócios imobiliários no Brasil, muitas pesquisas abordaram as repercussões econômicas e socioespaciais da formação de grandes grupos empresariais com abrangência nacional. Na discussão sobre as forças econômicas que viabilizaram a expansão de um grupo pequeno de incorporadoras, é recorrente (embora implícito) o entendimento de que o caráter tardio do processo de centralização do capital nos negócios imobiliários decorreria do poder das elites regionais de preservarem para si o segmento imobiliário como órbita exclusiva de valorização de seus capitais. Embora reconhecendo que o argumento possa ter validade parcial, pretende-se, aqui, argumentar que o ingresso tardio dos negócios imobiliários na dinâmica de formação de grupos econômicos nacionais decorre, prioritariamente, do caráter singular da mercadoria imóvel, que impõe uma série de obstáculos à centralização do capital no setor. O artigo organiza-se em três partes. Inicialmente, oferecemos alguns apontamentos teóricos em torno do conceito de centralização do capital. Em seguida, na segunda seção, discutimos as circunstâncias econômicas que diferenciam o processo de centralização no setor imobiliário. Por fim, refletimos sobre a relevância do conceito de centralização do capital para pensar as mudanças urbanas recentes.

Abstract IFollowing the recent changes in Brazil's real estate industry, many researches have focused on the economic and socio-spatial effects of the appearence of large, nationally-operating business groups. In discussing the economic forces behind this expansion of a small group of developers, it is common (though implicit) the understanding that the centralization of capital was delayed in this sector due to regional elites' capacity to preserve the property sector as an exclusive field for the operation of their capitals. While recognizing that the argument may be partially valid, we argue that the late development of large property business groups results, primarily, from the unique character of property as a commodity, which creates obstacles to the centralization of capital in the real estate sector. The paper is divided into three sections. Initially, we offer a few theoretical signposts around the concept of centralization of capital. Then, in the second part, we discuss the economic circumstances that differentiate the centralization of capital in the real estate sector. Finally, we consider the relevance of the concept of centralization to deal with recent changes in urban areas.

Resumen En vista de las transformaciones recientes ocurridas en los negocios inmobiliarios en Brasil, muchas investigaciones han abordado las repercusiones económicas y socioespaciales de la formación de grandes grupos empresariales de alcance nacional. En la discusión sobre las fuerzas económicas que viabilizaron la expansión de un grupo pequeño de promotoras inmobiliarias, es recurrente (aunque implícito) el entendimiento de que el carácter tardío del proceso de centralización del capital en los negocios inmobiliarios resultaría del poder de las élites regionales de preservar para sí el segmento inmobiliario como órbita exclusiva de valorización de sus capitales. Aun reconociendo que el argumento pueda ser parcialmente válido, se pretende argumentar aquí que el ingreso tardío de los negocios inmobiliarios en la dinámica de formación de grupos económicos nacionales resulta, prioritariamente, del carácter singular de la mercadería inmueble, que impone una serie de obstáculos a la centralización del capital en el sector. El artículo se organiza en tres partes. Inicialmente, ofrecemos algunos apuntes teóricos sobre el concepto de centralización del capital. A continuación, en la segunda sección, discutimos las circunstancias económicas que diferencian el proceso de centralización en el sector inmobiliario. Por último, reflexionamos sobre la relevancia del concepto de centralización del capital para pensar los cambios urbanos recientes.

Over the past ten years, the number of mortgage loan originations has grown rapidly in Brazil. At the same time, there is a clear trend toward the issuing of financial instruments backed by property revenues, such as the Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) and shares in real estate investment trusts. Against the backdrop of this growing centrality of financialized channels for property investment, after a brief theoretical discussion, we have looked at this trend by focusing on how the relationship between large developers and capital markets has transformed the property sector in Brazil. We have noted, particularly, that the connection with financial markets has encouraged strategies of territorial expansion and growing scale of investment among large developers. The paper concludes by suggesting that financialization in property markets amounts to a rescaling of the urban process.

Nos últimos dez anos no Brasil, o volume de contratações de financiamento habitacional cresceu rapidamente. Paralelamente a esse crescimento nas contratações, há uma clara tendência ao crescimento na emissão de papéis financeiros com lastro na atividade imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de fundos de investimento imobiliário. Tendo em vista esse contexto, em que canais financeirizados de investimento imobiliário ganham maior centralidade e após uma breve revisão bibliográfica, o artigo pretende olhar para esse processo colocando em destaque como a relação entre as grandes incorporadoras e o mercado de capitais transformou os negócios imobiliários no Brasil. Particularmente, atenta-se para o fato de que a articulação com as finanças induziu a um processo de dispersão territorial e de ampliação da escala do investimento. O artigo conclui sugerindo que a financeirização representa um reordenamento escalar do processo de urbanização.