Resumo A análise identifica mudanças e continuidades no comportamento da oferta residencial na retração imobiliária da Região Metropolitana de São Paulo nos anos 2000. Estrutura-se uma periodização, considerando movimentos macroeconômicos e seus impactos no setor imobiliário. Observam-se dinâmicas baseadas em subtipos de mercado e vetores de expansão da oferta, refletindo especificidades e rugosidades no território metropolitano, além das características dos lançamentos e sua precificação balizada nos financiamentos disponíveis e estratégias de maximização de ganhos dos incorporadores. Verifica-se um reposicionamento do setor em que o mercado da Capital assume centralidade nas estratégias que regionalmente contrarrestam a crise com oferta importante de produtos econômicos e alterações nos padrões, apoiada no Programa Minha Casa Minha Vida, mediante crescente participação de grandes empresas.

Abstract The analysis identifies changes and continuities in the behavior of housing supply in the real estate downturn of the São Paulo Metropolitan Region in the 2000s. It is structured on a periodization, considering macroeconomic movements and their impacts on the real estate sector. We observed dynamics based on market subtypes and on supply expansion vectors, reflecting specificities and the roughness of the metropolitan territory. In addition, we surveyed the characteristics of housing launches and their pricing based on the available financing and on strategies to maximize developers’ gains. There is a repositioning of the sector as the capital city’s market is prioritized by strategies that regionally counteract the crisis through an important supply of affordable housing and pattern changes, supported by the Minha Casa Minha Vida housing program, with an increasing participation of large companies.

Abstract São José do Rio Preto, the main city of its metropolitan region, has gone, in the recent years, through an intense urban development. However, it still maintains a reality with a strong socio-spatial segregation between north and south sectors of the city, which is reinforced along its whole historical trajectory. This paper, therefore, seeks to analyse the impacts of the restructuring of the land use management carried by the municipality, of the social housing policies implemented and of the experience it has undergone with the Medium Cities National Program, on the consolidation of a segregationist urbanization pattern in the city. The methodology employed consists of a periodization of an analysis focused on the period between the decades of 1950 and 1990, when the North Zone is born, embedded in a peripheral Fordist economic model. Supported by primary and secondary municipal data and by a literature dedicated to the study of medium cities, the Brazilian urbanization and intra-urban socio-spatial production, the paper was able to identify strategies adopted by the State and the Capital, who played a structuring role in the city’s current urban organization. Instead of enabling the access to the city for the poorer populations, the resulting structure took away the possibilities of their thorough insertion in the city.

Resumo A cidade de São José do Rio Preto, atual sede de sua região metropolitana, vivenciou nos últimos anos importante desenvolvimento urbano. Entretanto, ainda exibe um cenário de segregação socioespacial entre as suas porções Norte e Sul, reforçada ao longo de toda a sua trajetória histórica. Este artigo, busca analisar os impactos da reestruturação da gestão municipal do solo urbano no município, das políticas habitacionais nele implementadas e da experiência do Programa Nacional de Cidades Médias na consolidação de um padrão segregador de ordenamento da cidade. Como metodologia, adota-se uma periodização de análise concentrada entre as décadas de 1950 e 1990, quando nasce a Zona Norte, inserida num modelo econômico fordista periférico. Apoiado em fontes primárias e secundárias de dados municipais, bem como em uma literatura dedicada ao estudo de cidades médias, da urbanização brasileira e da produção socioespacial intraurbana, o trabalho identifica estratégias adotadas pelo Estado e pelo capital para atuar, de modo estruturante, na configuração urbana do município, a qual, ao invés de promover o acesso à cidade, afastou a população mais pobre da plena inserção.

Resumo Examina-se o mercado residencial na Região Metropolitana de São Paulo, considerada laboratório de investigação pela extensão, variedade de perfis municipais e de empresas atuantes, arcabouços institucionais, políticas urbanas e habitacionais. As dinâmicas urbanas imobiliárias são analisadas nos períodos de expansão e desaceleração do setor imobiliário nos anos 2000, atentando para especificidades de processos envolvendo o ambiente construído nos municípios da região. Adota-se uma análise multiescalar com dados macroeconômicos e setoriais, organizando uma periodização para caracterizar elementos da oferta privada de moradia, agentes promotores e estratégias empresariais por período e diferentes mercados (maduros e frágeis), além das tendências gerais. Observaram-se mudanças nas estratégias dos agentes e perfil dos produtos conforme o período de expansão ou desaceleração e porte do município/mercado.

Abstract This study examines the housing market in the Metropolitan Region of São Paulo, which is considered a research laboratory due to its extent, variety of companies and municipal profiles, institutional frameworks, urban and housing policies. The urban real estate dynamics is analyzed in periods of expansion and deceleration of the real estate sector in the 2000s, focusing on specificities of processes involving the built environment in the cities of the region. A multi-scalar analysis was carried out, with macroeconomic and sectorial data, and a periodization was organized to characterize elements of the private housing supply, real estate agents and companies’ strategies by period and in different markets (mature and weak), as well as general trends. Changes in agents’ strategies and product profile were observed according to expansion or deceleration periods and city/market size.

Resumo Aprofundando a discussão acerca dos direitos à cidade, especificamente o direito à moradia adequada, neste estudo é retratado um emblemático exemplo de conflito fundiário urbano, representado pela ocupação de terreno ocioso. Empregou-se o método qualitativo, compondo uma pesquisa exploratória e descritiva da problemática abordada. Descreve-se a destinação conferida a uma área conhecida popularmente como “Pinheirinho”, gleba localizada na região sul da cidade de São José dos Campos/SP, a qual permaneceu inutilizada por 30 anos, até ser ocupada por 1.789 famílias em 2004. São apresentadas as repercussões concernentes à segregação socioespacial após o processo de reintegração de posse da área, ocorrido em 2012, além da demonstração da resiliência dos ocupantes em permanecer no local, com um histórico dos acontecimentos e da trajetória dos moradores. Indiferente ao fato de consolidada a ocupação em um terreno em descumprimento à função social da propriedade, com dívidas perante o poder público municipal, os interesses individuais de propriedade foram resguardados em detrimento do bem-estar da coletividade no processo de desocupação do Pinheirinho, de tal maneira que a ocupação irregular por parte de uma população em situação de vulnerabilidade social foi tolerada por 8 anos.

Abstract Deepening the discussion about the right to the city, specifically the right to adequate housing, in this study, an emblematic example of an urban land conflict is presented, represented by the occupation of an idle parcel of urban land. By using the qualitative method, an exploratory and descriptive research of the problematic approached was composed. We describe the destination of an area popularly known as ‘Pinheirinho’, a parcel of land located southbound of São José dos Campos city, which remained abandoned for 30 years, until it had been occupied by 1.789 families in 2004. We present the repercussions concerning the socio-spatial segregation after the repossession process in 2012, and demonstrate the occupants’ resilience in staying. Indifferent to the fact that this was a consolidated occupation, inside a piece of land that failed performing its social function of propriety, and has been in fiscal debt with the municipal government, individual interests were safeguarded in the Pinheirinho eviction process, to the detriment of community welfare. In such a way, the illegal occupation by a socially vulnerable population was tolerated for 8 years.

Resumo O presente trabalho teve como objetivo analisar a produção da moradia no município de São José do Rio Preto, SP, com investimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida, além de identificar aspectos da condição urbana dessa produção quanto à adequação socioeconômica e urbanística, aspectos que repercutem na qualidade de vida das famílias e no acesso à infraestrutura, aos serviços urbanos e de uso coletivo. Realizou-se a caracterização geral dos conjuntos habitacionais do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), o que permitiu avaliar a inserção urbana e os padrões de segregação socioespacial. Os procedimentos utilizados foram métodos e técnicas qualitativas adequados à consecução dos objetivos da pesquisa, que buscou aspectos específicos aos campos de investigação em conformidade com a abrangência do trabalho proposto. Por fim, realizou-se o exercício de formulação de subsídios a uma agenda e de diretrizes que contribuíram para o estudo de um aperfeiçoamento da política habitacional não somente no município estudado, mas também direcionados ao Programa Minha Casa Minha Vida.

Abstract The purpose of this paper is to analyse the production of social housing in the city of São José do Rio Preto, funded by the 'Minha casa, minha vida' programme, as well as to identify urban condition aspects of this production regarding socioeconomic and urbanistic adequacy, which influence quality of life and access to infrastructure, urban and of de use group services. The study performed a general characterisation of the 'Minha casa, minha vida' housing projects (PMCMV), which allowed the evaluation of urban insertion and social-spatial segregation patterns. The procedures used were methods and qualitative techniques suitable for the achievement of the research aims, which seek specific aspects of the fields of research in accordance with the scope of the study. Finally, guidelines were drafted in order to contribute to the study of housing policy improvement, not only in the chosen city, but the ones targeted at Minha Casa Minha Vida Program.